지식산업센터 보유시 꼭 알아야 할 세금 총정리

불과 2년 전까지만 해도 지식산업센터 투자열풍이 일었습니다. 지식산업센터는 사업자 대출로 진행하기 때문에 DSR규제에서 자유롭기 때문입니다. 주택을 구매할 땐 DSR로 인해 40% 정도만 대출이 된다는 이야기 들어보셨을 겁니다. 하지만, 지산은 매매가의 80~90%까지 대출이 가능하기 때문에, 투자자들에게 인기가 많았었습니다.

지산의 세금 중에서도 양도세가 가장 큰 차이가 있습니다. 취득시, 보유 시, 처분 시로 나누어서 알아보겠습니다.

지식산업센터 세금 총정리

취득시

1.인지세

2. 취득세

3. 부가가치세

보유시

1. 재산세

2. 주민세

3. 임대 소득 사업자

4. 종합부동산세

5. 교통유발분담금

6. 건강보험료

처분시

1. 양도세

취득시

1. 인지세

 

인지세는 대한민국의 국세 중 하나로, 쉽게 말해 종이를 발행할 때 내는 세금입니다. 분양받거나 전매하게 되면 계약서 등을 작성할 때마다 인지세를 납무하여야 합니다. 계약서에 서명, 날인한 당일 인지세를 납부하며, 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대 납부할 의무가 있습니다.

• 기재금액이 1억 원 초과 10억 원 이하인 경우 👉 15만 원
• 기재금액이 10억 원을 초과하는 경우 👉 35만 원

 

2. 취득세

부동산을 샀다면 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득세는 개인사업자와 법인사업자를 구분합니다. 기본 세율은 다음과 같습니다.

 

① 취득세 감면 조건

분양권, 분양권 전매로 소유권 이전받은 경우 (준공 후 일반 매매는 해당되지 않음), 정당한 사유 없이 취득일로부터 1년 이내 해당용도로 사용하지 않거나 5년 이내 매각, 증여, 다른 용도로 사용 시 감면받은 취득세는 취징 되므로 주의해야 합니다.

 

② 취득세 기본 세율 4.6%

취득세는 취득세와 등록세로 나뉩니다. 취득세의 10%가 농어촌 특별세로 등록분의 20%가 교육세로 추가되어 기본 취득세의 세율은 4.6%입니다.

 

③ 지식산업센터 4가지 취득세율 (2.3%, 4.6%, 4.7%, 9.4%)

지식산업센터의 취득세율은 조건에 따라 4가지로 구분됩니다.

 

<CASE 1 > 임대사업자 (입주가능업종이 아닌 경우)

임대 목적은 개인사업자와 법인사업자는 4.6% 세율을 적용받습니다. 법인이 최초 분양권이 아닌 일반 매매로 구입한 경우나 공장이 아닌 지원시설을 구입하는 경우도 4.6% 취득세율이 적용됩니다.

임대사업자 (입주가능업종 아닌 경우)
세목	기본세율
취득세	2.0 %
농어촌특별세 (취득세 10%)	0.2 %
등록세	2.0 %
지방교육세 (등록세 20%)	0.4 %
합계	4.6 %

 

<CASE 2 > 입주가능업종 (개인 / 법인 과밀억제권역 5년 이상)

- 개인사업자 (입주가능업종) - 과밀억제권역 설립 5년 이상 법인 (입주가능업종)
세목	기본세율	50%감면
취득세	2.0 %	1.0%
농어촌특별세 (취득세 10%)	0.2 %	0.1%
등록세	2.0 %	1.0%
지방교육세 (등록세 20%)	0.4 %	0.2%
합계	4.6 %	2.3%

 

<CASE 3 > 아래 3가지 조건에 해당하는 경우

등록세 3배 중과 7.2% + 취득세 2.2 % = 9.4 %

• 과밀억제권역 안 설립 5년 미만 법인, 산업단지 밖 지식산업센터 취득
• 과밀억제권역 안 법인 산업단지 밖 지식산업센터 취득해 이전
• 과밀억제권역 밖 법인 과밀억제권역 산업단지 외 지식산업센터 취득해 이전

취득해 중 등록세 3배 중과 조건 - 과밀억제권역 설립 5년 미만 법인, 산업단지 밖 지식산업센터 취득 시 - 과밀억제권역 안 산업단지 법인, 과밀억제권역 밖 지식산업센터 취득하여 이전시 - 과밀억제권역 밖 법인, 과밀억제권역 안 지식산업센터 취득하여 이전시
세목	기본세율	50%감면
취득세	2.0 %	2.0%
농어촌특별세 (취득세 10%)	0.2 %	0.2%
등록세	2.0 %	6.0%
지방교육세 (등록세 20%)	0.4 %	1.2%
합계	4.6 %	9.4%

 

<CASE 4 >3번 조건에 해당 + 감면 50% 조건

9.4 % / 2 = 4.7 %

감면 조건 : 일반 매매 아닌 분양으로 실입주 + 입주가능업종 5년 이상 실제 사용 = 4.7%

 

과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역

꿀팁) 취득세 중과 피하려면?

1) 과밀억제권역 내 업력 5년 이상 법인

2) 과밀억제권역 밖 신규 법인 설립하고, 해당 법인으로 취득

**취득세 중과 피하기 위해 신규 법인 많이 만드는 지역 : 김포, 용인, 남양주 와부읍(덕소)

 

3. 부가가치세 

취득 시 토지는 제외하고 건물분에 대하여 10% 납부합니다. 지식산업센터를 최조로 분양받은 수분양자는 계약금 10%를 지불할 때 부가세 포함된 금액을 납부하고 추후에 환급받습니다.

 

계약금, 중도금은 계약일 익월 25일까지 조기 환급 신청, 계약월 다다음 달 10일 환급받습니다. 잔금은 부가가치세 확정신고기한 (7월 25일, 1월 25일)이 지난 후 30일 이내에 환급 신청하면 됩니다.

 

보유시

1. 재산세

재산세는 내가 갖고 있는 재산에 대한 지방세입니다. 과세기준일(6월 1일) 현재 사실상 재산을 소유하고 있다면 내야 하는 세금입니다. 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기가 과세 대상입니다. 지식산업센터는 토지와 건축물이 해당되겠죠?

 

① 토지분 = 개별공시지가 (원/㎡) x 면적 (㎡) x 공정시장가액 비율(70%)

② 건축물 = 시가 교준액 x 공정시장가액 비율(70%)

◈ 시가 표준액은 서울 "이택스" , 지방 "위택스"에서 주택 외 건물 시가 표준액으로 확인 가능

③ 납부 기간

건축물 : 매년 7월 16일 ~ 7월 31일까지

토지 : 매년 9월 16일 ~ 9월 30일까지

 

즉, 재산세는 7월(건물분), 9월(토지분) 고지서가 나옵니다. 금액 약 3억~3억 5천 억대, 지식산업센트는 약 30만 원 내외이며, 4억~5억대는 액 60만 원 내외입니다.

 

2. 주민세

주민세는 재산분에 속하는 세금으로 소유하고 있는 지식산업센터 면적이 330㎡ 이상 되면 납부 대상입니다. 1㎡에 250원으로 산정되며, 330㎡ x 250원 = 82,500원입니다. 

즉, 100평 이상의 지식산업센터 소유자는 주민세를 내게 됩니다.

3. 임대 소득 사업자

① 개인사업자 

◈  개인사업자의 경우 종합소득세 신고 납부, 세율 6% ~ 45%

◈  부동산 임대소득(사업소득) 외에 다른 소득을 합산새 종합소득세 신고 납부

◈  과세기간 : 1월 1일~12월 31일

◈  신고기간 : 5월 1일~5월 31일(성실신고 대상자는 6월 30일까지)

◈  신고방법(자진 신고 납부) : 추계 신고, 장부기장신고

 

② 법인사업자

◈ 법인세 신고납부, 세율 10%~25%

 

4. 종합부동산세

지식산업센터는 부족 토지의 과세표준금액이 공시가격 80억 이상의 건물에 대해서만 발생합니다. 

◈ 6월 1일 기준

◈ 12월 1일~12월 15일 납부

 

5. 교통유발분담금

◈ 관련법규 : 도시교통정비촉진법 제36조 및 동법시행령 제16조

◈ 부과대상지역 : 상주인구 10만 이상의 도시 등 인구밀집지역

◈ 부과대상시설 : 건축물 연면적 1,000 ㎡ 이상인 시설물이며, 구분소유 시설물인 경우에는 1인 소유면적이 160㎡ 미만이면 부담금이 면제됩니다.

◈ 부과대상기간 : 8월1일~7월 31일(1년 후 납제)

◈ 부과대상자 : 7월31일 현재 시설물 소유자

◈ 납부 : 10월 16일 ~ 31일

 

6. 건강보험료

① 직장가입자

분리과세로 임대소득 2,000만 원 초과 시, 회사로 건강보험료 추가 지급 조정요청이 올 수 있습니다.

② 임대사업자 (지역가입자)

임대소득이 1원이라도 발생하게 되며, 피부양자 자격이 박탈됩니다.

 

​

처분시

1. 양도세

양도소득세란 판 가격에서 내가 산 가격의 차액을 기준으로 합니다. 예를 들어, 2억에 사서, 2억 5천에 매매하였다면, 양도소득은 5천만 원이 됩니다. 이 5천만 원에 대해 세금을 정하는 것이 양도소득세입니다. 부동산을 처분한 날부터 2개월 이내에 납부해야 합니다. 또, 양도 차익이 없더라도 신고는 해야합니다. 

 

① 양도세율

지식산업센터의 양도세율은 일반 과세율보다 높습니다. 2년까지가 매우 높습니다. 그 이후부턴 일반 과세가 되기 때문에 2년 뒤엔다른 부동산 투자에 비해 불이익이 없는 편입니다. 

보유기간	과세표준	세율
1년 미만		50 %
2년 미만		40 %
2년 이상	1,400만원 이하	6 %
	1,400~5,000만원 이하	15 %
	5,000~8,800만원 이하	24 %
	8,800~1억5천만원 이하	35 %
	1억5천만원~3억원 이하	38 %
	3억원~5억원 이하	40 %
	5억원~10억 이하	42 %

② 보유기간이 길수록 양도세 공제율이 올라갑니다.

지식산업센터는 정부가 기업을 육성하기 위해 만든 정책적 건물입니다. 그래서, 정부는 지산을 오래 보유한 기업에게 혜택을 줍니다. 오래 보유한다는 것은 그만큼의 기간 동안 산업 육성에 도움을 주기 때문입니다.

그래서, 오래 보유할수록 세금을 공제해 줍니다.

보유기간	공제율
3년~4년	6%
4년~5년	8%
5년~6년	10%
6년~7년	12%
7년~8년	14%
8년~9년	16%
9년~10년	18%
10년~11년	20%
11년~12년	22%
12년~13년	24%
13년~14년	26%
14년~15년	28%
15년 이상	30%

 

③ 양도세와 전매

지식산업센터는 주택에 포함되지 않기 때문에, 전매에 자유롭다라는 장점이 있습니다. 양도세율을 파악하고, 장기간의 수익형으로 갈 건지, 단기간의 전매로 갈 건지를 미리 판단해 두시길 추천드립니다.

 

꼼꼼한 세금 체크로 성투하시길 바랍니다 

 

 

하남 지식산업센터 충격 공실률 상황