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하남 미사 강변 스카이폴리스 지식산업센터 전국 최대 규모입니다. 이곳은 연면적만 9만 5천360평에 달합니다. 잠실 야구장의 10배가 넘는 크기입니다. 2200평 축구장은 43개 정도 들어갈 수 있는 규모입니다. 지하 4층부터 지상 10층으로 이루어졌있습니다. 오피스텔처럼 쓰고 있는 기숙사의 경우는 3층부터 10층까지 총 392개실이 있습니다. 사무실 개념의 용도는 지하 2층부터 10층까지 총 1천173개 실이 있습니다. 그리고 상가는 지하 1층부터 지상 5층까지 398개 실이 있습니다. 그런데 대부분의 상가가 텅 비어있습니다. 해당 지식산업센터의 1층과 2층의 상가는 1층 전면부에 있는 공인중개사무소를 제외하면 대부분 공실입니다. 2층 상가는 10곳 중 7곳 이상이 공실인 심각한 상황입니다. 하남지식센터의 공실의 이유와 그 외 문제, 그리고 전망을 알아보겠습니다.
공실이 이렇게 많은 이유는 과연 무엇일까요?
- 2020년에서 2021년 부동산 호황기에 지식산업센터는 틈새 상품으로 인기를 끌었습니다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 취득세와 재산세 등 세금 감면 혜택이 커서 부동산 상승기에 투자 광풍이 불었습니다. 금리도 2.8에서 3.1%였습니다. 투자를 안 하면 안 될 것 같은 분위기에 소자본을 가진 분들이 분위기에 휩쓸려 투자를 많이 했습니다. 물론 지식산업센터로 돈을 벌었던 시기도 매물도 분명 있었고, 있습니다. 하남 주민수보다 많은 지식산업센터로 상가가 이렇게 남을 줄 모르는 무분별한 투자 방식이 첫번째 원인입니다.
- 전매 제한이 없다는 점도 투자 요인으로 작용했습니다. 하지만 하남미사의 지식산업센터의 경우 분양가보다 저렴한 속칭 마이너스 프리미엄으로 불리는 마피 매물이 쏟아지고 있습니다. 지난해 12월 입주를 마친 현대 클러스터 3차 지식산업센터 전용 18평의 분양가는 2억 3천700만 원이었습니다. 현재 이곳의 호가는 2억 원입니다. 분양가보다 4천만 원가량 낮은 가격의 마피 매물입니다. 현지 부동산에서는 마이너스 2천500만 원 마이너스 3천500만 원의 금액이 걸린 매물 광고를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 바로 옆에 있는 미사강변 스카이폴리스 지식산업센터도 전용 23평 물건이 분양가격인 3억 5천만 원에 그대로 나왔습니다. 인근에 있는 지식산업센터들도 사정은 비슷합니다. 입주 시기가 3년이 지난 곳이지만 당시의 분양가격만큼 시세가 떨어졌습니다. 2019년에 입주를 한 현대지식산업센터 한강미사 1차는 전용 13평 물건이 분양가격인 1억 7천만 원에 나왔습니다. 2019년 당시 분양가와 비슷한 가격의 매물입니다. 13평이 2억 3천 하다가 1억 7천까지 떨어졌으니까 분양가 1억 7천 정도였습니다. 매매 시세는 거의 그 정도 수준 원 분양가 정도 수준이라고 보면 될 것 같습니다.
- 서울 외곽 지역을 중심으로 지식산업센터가 과잉 공급된 점도 원인으로 꼽힙니다. 한국산업단지공단에 따르면 전국 지식산업센터는 지난 2021년 1282곳이었지만 올해 2월 말 기준으로 1477곳으로 증가했습니다. 이 가운데 서울이 387곳 경기 676곳 인천이 82곳으로 서울을 포함한 수도권이 전체의 77%를 차지합니다. 이 중 일부는 공사를 마치고도 입주자를 찾지 못해 공실로 남은 경우가 적지 않은데요. 하남시에 있는 지식산업센터 25개 가운데 17개가 부동산 상승기였던 2020년 이후에 들어섰습니다. 전문가들은 고금리 기조가 이어지면서 지식산업센터와 같은 투자용 부동산 상품에 대한 수요가 줄었다고 입을 모았습니다.
- 미사 같은 경우는 서울과 수도권하고 좀 다르게 이런 공급 과잉 안에서도 특화성이 없다라는 점입니다. 어떤 그 지역을 지탱하기 위해서는 지역의 색에 맞는 지식산업센터가 이어져야 되고 또 그 주변 일대에 여러 연관된 산업들이 있어줘야 되는데 그런 산업들이 부실하다고 볼 수가 없습니다. 그런 것들이 갖춰지지 않다면 추가적으로 유동자금이나 자금들이 들어올 수 있는 것은 제한적이라고 볼 수밖에 없습니다.
- 지식산업센터는 3종 일반주거지역이거나 준주거지역에도 들어설 수 있습니다. 그래서 수도권에 특히 지식산업센터가 폭증한 것이 아닌가 그렇게 생각됩니다. 해당 용지에 지식산업센터를 개발해서 자족 기능을 확충하면 인구 유입과 세수 확충에도 분명히 도움이 되기 때문입니다. 하지만 수요와 공급 예측에 있어 잘못된 분석과 행정으로 인해서 무분별하게 승인 및 허가를 내준 결과라고 볼 수 있습니다.
그 외 또 어떤문제가 있을까요?
- 산업직접법이라는 것이 있습니다. 이것에 따르면 보통 지식산업센터에는 제조업 지식기반 산업 정보통신산업 등의 업종만이 입주할 수 있다는 법입니다. 그럼에도 지난 22년 8월 감사원에 따르면 하남시 소재 지식산업센터의 입주자 관리 부실로 인해서 입주 기준에 맞지 않는 기업 수백 개가 입주해 있었던 것으로 확인이 되었습니다. 심지어는 가상화폐 채굴 사무실도 입주해 있던 것으로 확인이 됐습니다.
- 지식산업센터의 기숙사는 입주사 직원들이 사용하는 조건으로 비교적 자유로운 대출 환경 세제 감면 혜택 등 여러 특별 혜택을 제공합니다. 감사원이 기숙사 시설을 갖춘 지식산업센터 4곳을 점검해본 결과 기숙사를 공장주가 소유해 그 공장에 재직 중인 직원의 숙소로 활용한 것은 전체 833개 호실 중에 겨우 20개 호실에 불과했다고 합니다. 원래 취지와 원칙은 지산에 입주한 기업의 직원의 기숙사로 쓰게 해야 되는 것입니다. 284개 호실은 미 입주 업체가 기숙사를 빌려서 활용하고 있었고 422개 호실은 입주 기업에 다니는지 확인되지 않는 개인이 쓰고 있었다고 합니다. 여기서 중요한 것은 산업집적법에 의하면 지식산업센터의 기숙사는 지사의 지원 시설로 등록이 되어 있습니다. 그래서 주택으로 간주가 되지 않습니다. 주택이 아니니까 임대사업자로 전환 시에도 주택 임대사업자가 아닌 일반 임대사업자 혹은 기숙사 운영업 사업자를 내야 됩니다. 하지만 그렇게 운영될리는 만무합니다.
전망
최근 들어서는 주택에 대한 대출을 규제를 합리화하고 또 세금 부담도 완화를 했습니다. 하지만 여전히 고금리 기조와 부동산 침체로 지식산업센터 수요 또한 크게 위축되면서 서울 외곽의 지식산업센터 공실은 당분간 해결되기 어려울 전망입니다. 수요가 있는 곳에 공급이 있는 것은 당연하지만 공급을 하면 수요가 발생할 것이다라고 생각해서 무분별하게 짓고 있는 것은 아닌지 한 번쯤 돌아봐야 되겠습니다. 수분양자들과 임차인 등 수많은 이해관계자들에게 큰 고통이 있는 현재를 잊지 말아야 합니다.